Rezervační smlouva je první smlouva, se kterou se setkáte, když kupujete nemovitost prostřednictvím realitní kanceláře. Vzhledem k tomu, že na vás bude realitní agent nejspíš vyvíjet tlak, je dobré se o rezervační smlouvě dozvědět něco víc a rozhodně ji nepodepisovat hned na místě s realitním makléřem či makléřkou.

Co je to rezervační smlouva?

Většinou se jedná o dvoustrannou smlouvu uzavřenou mezi realitní kanceláří a zájemcem o koupi nemovitosti. Může mít různé názvy ‒ rezervační smlouva, dohoda o složení depozita, dohoda o rezervaci, ale vždy se jedná o tzv. nepojmenovanou smlouvu, tedy smlouvu, jejíž náležitosti nejsou stanoveny zákonem, tudíž může stanovit práva a povinnosti podle vůle účastníků.

K čemu vás rezervační smlouva zavazuje? Co upravuje?

Zavazujete se, obvykle pod sankcí smluvní pokuty, koupit nemovitost, kterou jste si ještě detailně neprohlédli a neprověřili. Koupit nemovitost se zavazujete za blíže neurčených podmínek, tzn. i v případě, že nemovitost bude mít vady nebo vám banka neschválí hypotéku. Jinými slovy se zavazujete uzavřít kupní smlouvu předem neznámého znění.

Rovněž se zavazujete uhradit rezervační poplatek či depozitum, jehož výše se obvykle čistě náhodou shoduje s výší smluvní pokuty, která je stanovena pro případ, že byste si koupi nemovitosti z jakéhokoliv důvodu rozmysleli. Dále tato smlouva stanoví povinnost realitní kanceláře tuto nemovitost nenabízet dalším zájemcům.

Proč byste měli rezervační smlouvu podepsat? Co tím získáte?

Co nejspíše uslyšíte:

• čas na zjištění vad nemovitosti, resp. faktického a právního stavu nemovitosti
• čas vyřídit si financování nemovitosti, vyřídit hypotéku
• jistotu, že realitní kancelář nebude nemovitost nabízet dalším zájemcům

Co to doopravdy znamená:

Žádný čas na rozmyšlení nemáte. Ze smlouvy nevyplývá, že byste si koupi nemovitosti mohli rozmyslet. Stav nemovitosti musíte znát vždy před podpisem jakékoliv smlouvy.

Nebývá to pravda, ze smlouvy nic takového nevyplývá, tuto možnost poskytují pouze slušnější realitky.

Realitní kancelář nemůže slíbit, že nemovitost dalšímu zájemci neprodá jiná realitní kancelář nebo sám prodávající. Záruku, že nemovitost po určitou dobu nebude prodána dalšímu zájemci, získáte pouze v případě, že se k tomu zaváže sám prodávající nebo že realitní kancelář bude mít s prodávajícím smlouvu o výhradním zastoupení.

K čemu je rezervační smlouva ve skutečnosti dobrá?

Rezervační smlouva je dobrá k ochraně realitní kanceláře.

Jak by měla vypadat dobrá rezervační smlouva? Co by měla dobrá rezervační smlouva upravovat?

• měla by být trojstranná ‒ smluvní stranou by měl být také prodávající, samotná dvoustranná rezervační smlouva nemůže stanovit žádné povinnosti prodávajícímu (např. závazek nemovitost po určitou dobu neprodat)
• měla by obsahovat znění kupní smlouvy, která stanoví přesné podmínky prodeje, jako např. povinnost prodávajícího poskytnout součinnost při sjednávání hypotéky, resp. povinnost podepsat zástavní smlouvu.

Pokud by rezervační smlouva obsahovala všechny podle mého názoru vhodné náležitosti, bude se obsahem blížit smlouvě o smlouvě budoucí. Proč tedy rovnou neuzavřít smlouvu o smlouvě budoucí?

Jak přispívá rezervační smlouva k procesu koupě nemovitosti?

Nijak, je v zásadě zbytečná.

Podepsal jsem s realitní kanceláří rezervační smlouvu na koupi určité nemovitosti. Složil jsem rezervační zálohu, ale nemovitost si koupit nechci. Mám nárok na vrácení rezervační zálohy ze strany realitní kanceláře?

Pokud se jednalo o rezervační smlouvu dvoustrannou, tedy smlouvu, ve které smluvní stranou není vlastník nemovitosti, pak nárok na vrácení rezervační zálohy (jinak řečeno blokačního depozita) máte. Smlouva uzavřená mezi realitní kanceláří a zájemcem nemůže stanovit žádné povinnosti mezi zájemcem (případným kupujícím) a třetí stranou ‒ prodávajícím. Takový závazek zájemce uzavřít kupní smlouvu je neplatný a nelze ho sankcionovat. Realitní kancelář by vám rezervační poplatek měla vrátit, popř. si ho můžete vysoudit.